Для защиты покупателей квартир на вторичном рынке от попаданий в ситуацию «казуса Долиной» есть четыре варианта, сообщил aif.ru управляющий партнёр компании «Русяев и партнёры», юрист Илья Русяев. Каждый из них имеет свои достоинства, но ни один не может гарантировать полную защиту добросовестного покупателя.Летом этого года Полина Лурье купила квартиру в Ксеньинском переулке столицы у известной артистки Ларисы Долиной и полностью расплатилась за нее. Как оказалось уже после заключения сделки, певица находилась под воздействием мошенников, именно им она отдала всю сумму — более 175 млн рублей. Позднее Долина подала иск с требованием признать сделку недействительной. Суд первой инстанции постановил вернуть квартиру артистке, апелляция решение коллег поддержала, рассмотрение кассационной жалобы еще предстоит. В результате Лурье осталась и без денег, и без жилья, ее ущерб (с учетом комиссий банков и прочих расходов) оценивается в 317 млн рублей. В пятницу, 28 ноября, районный суд подмосковной Балашихи признал четверых фигурантов уголовного дела по обману Долиной виновными и назначил им наказание от 4 до 7 лет лишения свободы. Кроме артистки они обманули по похожей схеме еще нескольких человек. Максимальный срок получила курьер Анжела Цырульникова, которая забирала у жертв деньги. Кроме того, она должна заплатить 1 млн рублей штрафа и возместить потерпевшим по нескольким эпизодам 11 млн рублей. «Сегодняшний оборот жилья создаёт ситуацию, когда добросовестный покупатель рискует потерять и квартиру, и вложенные средства из-за последующего заявления продавца о влиянии мошенников, — объясняет Русяев. — Формально договор заключён добровольно, деньги получены, документы поданы в Росреестр, однако суд иногда трактует это как ситуацию порока воли продавца и отменяет переход права собственности». Исходная проблема Статья 302 Гражданского кодекса России позволяет забрать купленную квартиру даже у добросовестного покупателя, если продажа состоялась помимо воли собственника, говорит юрист. Но при этом сделку с реальным договором к таким событиям отнести нельзя, следует из документов Конституционного и Верховного судов. «Тем не менее, по делам с пенсионерами суды нередко квалифицируют влияние мошенников как ситуацию выбытия помимо воли и используют изъятие квартир как универсальный инструмент, фактически игнорируя критерии добросовестного приобретения, — добавляет Русяев. — Формально у покупателя существует механизм компенсации — он вправе требовать от казны РФ сумму ущерба. На практике это тройной процесс — спор об истребовании, иск к виновным лицам об убытках, длительное исполнительное производство и лишь затем обращение к государству. Дополнительно суды тщательно проверяют добросовестность, что нередко приводит к отказам, и инструмент работает единично, а не как системный контур защиты». Чтобы вторичный рынок недвижимости мог работать и дальше, нужно менять законы, считают юристы. Уже выдвинуто множество предложений, все они так или иначе могут быть сведены к четырем вариантам, полагает Русяев. 1) Период охлаждения Он может продолжаться семь дней, месяц или любой другой срок между подписанием договора и вступлением его в силу, который законодатели и риелторы сочтут разумным и необходимым. Весь этот период деньги покупателя будут заблокированы на специальном счете. В этот период продавец может признать, что его заставили заключить сделку, и она не состоится, каждый останется при своем. Если же такого сделано не будет, покупатель сможет зарегистрировать квартиру на себя, а бывший собственник — забрать деньги. Но после этого уже ссылаться на принуждение мошенников будет бесполезно. «При продаже единственного жилья можно потребовать еще и подтверждение того, что у бывшего собственника есть, где поселиться в дальнейшем, — считает Русяев. — Такой механизм не решит всех ситуаций, когда человек месяцами находится под влиянием мошенников, но отсекает часть явно навязанных сделок и закрепляет безналичный характер расчётов». 2) Гарантии государства «Следующий блок — донастройка самого компенсаторного механизма: распространение ст. 68.1 ГК РФ о компенсации добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения и на случаи, когда он лишается квартиры из-за признания сделки недействительной по порокам воли, а не только из-за незаконного владения, — предлагает юрист. — В таком варианте добросовестный покупатель получает возможность обращаться к казне при любом судебном сценарии, если он лишился единственного жилья, а реальное взыскание с мошенников оказалось безрезультатным. Государство же приобретает регрессное требование и работает с виновными лицами уже в рамках публично-правовых процедур». 3) Страховые гарантии Еще один вариант — обязательное страхование титула (права собственности) при сделках на вторичном рынке. Без такого полиса Росреестр просто не сможет зарегистрировать право собственности нового владельца квартиры. При этом страховым случаем должны быть прямо названы признание сделки недействительной и истребование квартиры у добросовестного приобретателя, уточняет Русяев. Тогда возмещение заплатит страховая компания, которая не сможет сослаться на мошенничество как форс-мажор и обязана будет выплатить все причитающиеся неудавшемуся покупателю деньги. 4) Фонд обманутых покупателей В этот фонд можно было бы перечислять часть взносов за регистрацию права собственности на недвижимость, полагает Русяев. В случае утраты жилья эта структура выплачивала бы лишившемуся квартиру человеку компенсацию с учетом ипотечной нагрузки, а затем уже сама взыскивала бы все, что только можно, с виновных. «Это увеличивает нагрузку на бюджет и создаёт риск злоупотреблений, но при грамотной фильтрации случаев фонд превращается в реальный источник восстановления имущественного баланса», — признает юрист. Мнение Снимите ответственность с покупателя «Необходимо более чёткое закрепление приоритета добросовестного приобретателя в самом ГК РФ, — настаивает Русяев. — Если собственник лично подписал договор, подал документы на регистрацию, получил деньги в банке, а покупатель не участвовал в преступной схеме, продажу надо считать произошедшей по воле продавца, что исключает изъятие такого объекта у покупателя. Защита владельца должна строиться через денежное возмещение за счёт мошенников, страховщиков или компенсационного фонда, а не через обратное изъятие квартиры у человека, который полагался на государственный реестр и профессиональных участников сделки. В этой конфигурации покупатель, следовавший законам и стандартам осмотрительности, перестаёт быть тем, кто расплачивается за чужую преступную комбинацию».